Guide - Hitta mark att bygga på

Här finns information om och tips på saker att kolla upp då du letar mark där det är lämplig att bygga bostäder.

Detaljplaner

Detta material gäller för relativt lantliga områden – i tättbebyggt område finns nästan alltid en detaljplan att ta hänsyn till. Observera att det kan finnas en detaljplan även för lantligare delar, så kontakta alltid kommunen och fråga om området du är intresserad av omfattas av detaljplan innan du går vidare.

Bergs kommuns detaljplaner Länk till annan webbplats.

Översiktsplan

Undersök alltid vad som står i kommunens översiktsplan kring bebyggelseutveckling innan du gått för långt i tankarna på var du vill bygga. Vissa områden kan vara markerade som områden där kommunen vill se en viss utveckling, det kan finnas LIS-områden som gör det enklare att få strandskyddsdispens, samt information om riksintressen och liknande. Exempelvis kan riksintresse för kulturmiljö göra att husets placering och utformning måste anpassa extra noga, eller ett område kan vara extra riskutsatt för översvämning. Det finns massor av information i kommunernas översiktsplaner.

Att läsa in dig på översiktsplanen är väl investerad tid. Översiktsplanen är inte bindande men vägledande, och den har stor betydelse i kommuners handläggning. I vissa områden kan det även finnas en fördjupad översiktsplan (FÖP) som går lite djupare in i delar av kommunen.

Använd gärna funktionen ”sök i ett område” och dra en cirkel över det område du är intresserad av. Då borrar sig systemet genom alla lager och plockar ut den information som är specifik för den aktuella platsen.

Bergs kommuns översiktsplan Länk till annan webbplats.

Lantmäteriets karta

Lantmäteriets karta (registerkartan) är en översiktskarta. När du tittar på den är det viktigt att vara medveten om att den innehåller en hel del fel, äldre gränser kan till exempel vara felaktiga med flera meter, men den är väldigt bra att kolla på för lite översikt.

Där kan du växla mellan:
Þ   Fastighetskarta
Þ   Flygbild med/utan fastighetsgränser
Þ   Bergodalkarta med/utan fastighetsgränser (ger en bild av terrängen)
Þ   Flygbild från 1960 och 1975 (finns inte för alla områden)

Kartan går att mäta i och det går på ett enkelt sätt att skissa enklare former. Kartan finns även som app, perfekt att ha med i telefonen när du är ute och tittar på lägen. Du kan markera läget och skriva en kommentar i appen.

Om du senare i processen vill veta mer om gränser och servitut på fastigheten måste du beställa hem förrättningskartan och ett utdrag ur fastighetsregistret från Lantmäteriet.

Lantmäteriets karta Länk till annan webbplats.

Jordbruksmark

Det finns ett generellt förbud att bygga på jordbruksmark, så undvik sådana lägen om det går. Med jordbruksmark avses åkermark och kultiverad betesmark. Dessa är markerade i gult eller ibland vitt på lantmäteriets karta. Om du ändå vill testa att söka förhandsbesked på jordbruksmark så är det bra att veta att domstolarna är hårda. Blir det överklagat så är risken stor att ett positivt förhandsbesked upphävs.

Ibland kan det finnas små, avgränsade ytor jordbruksmark som faktiskt inte lämpar sig varken för bete eller odling, trots att de har gul färg på kartan. Då kan du argumentera för att marken saknar betydelse för jordbrukets intressen.

En rekommendation är att ta kontakt med LRF (Lantbrukarnas Riksförbund) för vägledning om du vill söka förhandsbesked på jordbruksmark.

Strandskydd

Strandskyddet är ett generellt skydd som gäller i hela landet och vid alla havskuster, sjöar och vattendrag. Det skyddade området är normalt 100 meter från strandkanten både på land och i vattenområdet, men undantag finns.

Det krävs särskilda skäl för att bevilja dispens eller upphäva strandskyddet. På Naturvårdsverkets hemsida finns mer information om strandskyddet. Där beskrivs också vilka särskilda skäl som finns och som anges i miljöbalken för dispens.

Sidan vänder sig i första hand till handläggare på länsstyrelser och kommuner, men den lämpar sig bra även för andra som vill lära sig grunder om strandskyddet.

Naturvårdsverkets information om strandskydd Länk till annan webbplats.

Bergs kommuns guide för att söka strandskyddsdispens

Markfuktighet

Undersök markfuktigheten så du inte skickar in förhandsbesked på mark som visar sig vara olämplig ur den aspekten. Det finns ett kartverktyg som heter SLU Markfuktighet i Skogsstyrelsens karta som är riktigt bra. I bilden nedan kan du se vilket verktyg du ska välja.

Rött betyder att det är torrt, medan blått visar att det är blött. Kartan stämmer inte exakt, men är ändå riktigt bra.

Det går även att välja att visa DTW (depth to water). Om du klickar i den så ser du beräknat avstånd till grundvattnet. Det kan vara bra att veta om det är högt grundvatten som gör att marken är blöt, eller om vattnet rinner till och samlas på ett visst ställe på grund av terrängen.

Skogssstyrelsens kartverktyg Länk till annan webbplats.

Fornminnen och skyddad natur

I Skogsstyrelsens kartverktyg (se ovan) kan du även välja att se registrerade fornminnen och skyddad natur, som biotopskyddsområden. Klicka på ”skogens pärlor” längst upp till vänster. Om det finns ett fornminne på platsen krävs nästan alltid en kontakt med Länsstyrelsen för att få hjälp att bedöma den. Vissa kan grävas ut och flyttas, andra innebär att det inte kommer gå att bygga på platsen.

Andra markförhållanden

Sveriges geologiska undersökning (SGU) har en kartvisare där du kan se jordart, bergart, radonmark med mera. Den ger en översiktlig bild men det är ändå bra att ta en titt där för att se om kartan visar exempelvis lerjord. Inför ett bygge görs oftast en geoteknisk undersökning i alla fall, men genom att kika i kartvisaren kan du få lite indikationer på om det är något du behöver vara extra uppmärksam på. Du väljer det lager du vill se och klickar sedan i kartan för att få upp information om området.

SGU:s kartvisare för markförhållanden Länk till annan webbplats.

Befinner du dig i ett område med sluttande terräng kan det finnas risk för ras och skred. Då kan det även vara bra att kika i kartan på Statens geotekniska institut (SIG). Där finns vissa riskområden identifierade.

SGI:s karta över risk för ras, skred och erosion Länk till annan webbplats.

Buller från vägar

Buller från vägar och järnvägar kan vara störande i längden. Undersök gärna ”ÅDT totaltrafik” (årsdygnstrafik) och hastighetsbegränsning i Trafikverkets nationella vägdatabas (NVDB).

Trafikverkets nationella vägdatabas Länk till annan webbplats.

Enligt den förordning som gäller bör buller från spårtrafik och vägar inte överskrida 60 dBA ekvivalent ljudnivå (medelljudnivå under en given tidsperiod) vid en bostadsbyggnads fasad, och 50 dBA ekvivalent ljudnivå samt 70 dBA maximal ljudnivå vid en uteplats om en sådan ska anordnas i anslutning till byggnaden.

För att få ett hum om vilket avstånd från väg som krävs kan du använda en förenklad modell som Boverket tagit fram.

Boverkets modell för trafikbuller Länk till annan webbplats.

Tillgänglighet till fastigheten

I Jämtland har kommunerna en överenskommelse med räddningstjänsten om att undvika att vägar till ny bebyggelse överstiger 8 procents lutning. Det är för att räddningstjänsten inte ska få problem att ta sig fram till bostaden även om det är snö och halka. Du kan fråga din kommun om det finns något liknande att ta hänsyn till.

Angöringen till själva tomten behöver också vara tillgänglig, och i ett förhandsbesked ska du visa hur du har tänkt lösa infart till fastigheten. Kraven i Plan- och bygglagen (PBL) är utformade så att personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga ska kunna komma fram till byggnader. Det är alltså enklare att komma fram med ett förhandsbesked om området inte är för brant.

Vatten, avlopp och andra ledningar

Kontrollera om det är kommunalt verksamhetsområde för vatten och/eller avlopp. Om marken ligger inom det kommunala verksamhetsområdet måste fastigheten kopplas till kommunens nät, annars får du ordna med enskilda lösningar.

Om den tänkta fastigheten ligger inom kommunalt verksamhetsområde är det bra att veta var ledningarna ligger. De går ofta att flytta på, men det är en extra utgift som du gärna vill ha med i kalkylen från början. Enklast är att kontakta Vatten- och miljöresurs och fråga hur det ligger till, samt be om en karta som visar ledningarnas läge ifall det finns kommunala ledningar.

Vatten- och miljöresurs för frågor om kommunalt vatten och avlopp Länk till annan webbplats.

Om det inte är kommunalt VA är det bra att kolla med grannarna var de har sin vattenbrunn för att inte riskera deras vattentäkt. Kolla i brunnsarkivet om det finns något där, gör det inte det får du fråga grannen.

Brunnsarkivet Länk till annan webbplats.

För att få veta vilka ledningar som finns i området kan du också beställa underlag från ledningskollen. Där ritar du in vilket område du är intresserad av och så skickas det till företag och myndigheter som kan ha ledningar där. Ibland får du svar med en så kallad dwg-fil, vilket kräver ett särskilt program för att läsa det filen. Har du inte det programmet så brukar det gå att mejla till den som skickat svaret och be om en PDF.

Ledningskollen Länk till annan webbplats.

Omgivningar – lukt, allergener, etc.

Undersök vad som finns i närheten av den tänkta tomten. Ta reda på om det finns bullerkällor (till exempel ett sågverk eller en flygplats), något som orsakar lukt eller allergi (exempelvis en gödselbrunn eller ett stall), eller annat som du kanske inte kan leva allt för nära. Det finns rättsfall som anger att i lägen med lantlig karaktär kan lukt och liknande olägenheter få tålas i högre utsträckning än i mer tätbebyggda områden, men håll ändå ett avstånd och fundera på från vilket håll det oftast blåser.

Folkhälsomyndigheten har ganska bra information om avstånd till hästhållning. Där finns en del resonemang att ta med sig.

Folkhälsomyndighetens information om avstånd till hästhållning Länk till annan webbplats.

Att komma vidare

När du kontrollerat att området är lämpligt enligt ovan kan du gå vidare med att skissa på ett förhandsbesked. Handlingarna ska vara skalenliga och redovisa byggnadernas tänkta placering samt hur infarten är tänkt att lösas. Om det finns en detaljplan intill området där du vill bygga behöver plangränsen också redovisas. På Bergs kommuns webbplats finns guider som tar dig igenom processen steg för steg.

Bergs kommuns steg-för-steg-guide

På kommunens webbplats finns också information om vilka handlingar och ritningar som ska finnas, och vilka krav de ska uppfylla, när du söker förhandsbesked och bygglov.

Bergs kommuns information om handlingar och ritningar

För att ta reda på vem som äger en viss fastighet kan du logga in på Lantmäteriets sida i tjänsten ”Vem äger fastigheten".

Lantmäteriets "Vem äger fastigheten" Länk till annan webbplats.

Ett tips rent generellt inför processen att bygga hus är att gå in på boverkets hemsida ”PBL-kunskapsbanken”. Det är en handbok som består av cirka 1500 hemsidor som handläggare på kommunerna använder sig av i det dagliga arbetet. Jättebra och lättnavigerad!

PBL-kunskapsbanken Länk till annan webbplats.

Viktigaste tipset av alla är nog faktiskt att informera grannarna innan du skickar in ansökan. Det finns få saker som gör folk så sura som att inte ha blivit informerade om att det är något på gång i deras närmiljö. Många överklagningar kan undvikas genom att prata med grannarna innan.

Avstyckning

Om du köper en fastighet som ska styckas av från en befintlig fastighet är det viktigt att du ansöker om avstyckning inom 6 månader från det datum du skrivit för köpet. Annars blir köpet ogiltigt och du behöver uppdatera det. När du ansöker om avstyckning behöver du bifoga förhandsbeskedet och eventuell strandskyddsdispens. Saknas det så ställer Lantmäteriet in förrättningen.

Lantmäteriet har en mycket bra handbok – kolla i den inför ansökan! Har du tänkt skapa en hästgård eller liknande (det vill säga en stor bostadsfastighet) finns det massor med bra information där om vilken praxis Lantmäteriet har kring storlekar, utformning med mera. Läs på där så slipper du göra onödiga misstag och därmed ansöka om något som inte går att genomföra. Läs särskilt kapitel 3, om villkoren för fastighetsbildning. Det är oftast där det fastnar om Lantmäteriet anser att det är en olämplig fastighetsbildning.

Lantmäteriets handbok Länk till annan webbplats.

Slutligen

Även om du följt denna sammanställning så är det först när en handläggare prövar ansökan som du vet om den kan beviljas. Nya förutsättningar, direktiv, lagar, beslut, domar måste vägas in i varje specifik handläggning och beslut i kommunens miljö- och byggnämnd. Med andra ord – tidigare förhandsbesked kanske inte skulle beviljas idag, likväl som tidigare avslag möjligen skulle kunna beviljas i morgon.